In deze vierde editie van ons speciale rapport over COVID-19 en de implicaties daarvan op logistiek vastgoed, gaan we dieper in op onze eigen gegevens om de trends in industrieën van klanten te belichten, in alle fase van de pandemie tot nu toe.

Introductie

De vraag naar logistiek vastgoed zal zich blijven ontwikkelen naarmate het consumentengedrag en de toeleveringsketens verschuiven. De wereldwijde portefeuille van Prologis bestaande uit ongeveer 1 miljard vierkante meter illustreert de diversiteit van het logistieke vastgoedklantenbestand, waarin geen enkele sector meer dan 15% van de basishuur voor zijn rekening neemt. Deze diversiteit bevordert de veerkracht aangezien bijna 60% van de klantindustrieën groeit. Daarbij spelen toeleveringsketens een essentiële rol bij het genereren van inkomsten.

Prologis Research verdeelde de impact van COVID-19 in drie fasen: de Stay-at-Home Economy, Recovery en the New Normal. In dit document hebben we ons gericht op de eerste twee fasen. We hebben ze in verband gebracht met belangrijke trends die kunnen leiden tot een toename of afname van logistiek vastgoed, afhankelijk van de sector van de klant. De retail in de US presteert bijvoorbeeld goed.¹ In ons volgende paper zullen we ons richten op de lessen die we uit de pandemie hebben geleerd, met een grotere focus op de belangrijkste klantsectoren en de gevolgen op langere termijn.

Onze huidige analyse richt zich op de economische fasen van de pandemie op korte termijn:

1. De Stay-at-Home Economy: de verkopen in retail in maart per categorie, gewogen naar logistieke vastgoedsector, presteerden beter dan hiervoor met 730 basispunten. Zij lieten slechts een  daling van 1,4% zien, tegenover een daling van 8,7% voor de gehele detailhandel.²
2. Recovery: in het verleden presteerden de verkopen in retail in de logistieke vastgoedsector 330 basispunten beter dan de gehele detailhandel.³

Logistiek vastgoed in de Stay-at-Home Economy

De economische zwakte en de bijbehorende maatregelen, worden afgezet tegen nieuwe bronnen van de vraag. De plotselinge verschuiving heeft geleid tot een toename van de vraag in bepaalde sectoren, met de nadruk op de cruciale rol die logistiek vastgoed in het dagelijks leven speelt. Onze  data tonen dubbele groeicijfers van het aantal voorstellen en huurovereenkomsten in de VS en Europa, van medio maart tot begin april. Ondanks de verstoring blijft de overgrote meerderheid van de klanten - ongeveer 95% over de hele wereld - ten minste gedeeltelijk operationeel.

De toename in de vraag wordt verklaard door de volgende variabelen:

• Voorraadvorming. Geconfronteerd met een verlengde periode thuis, hebben de consumenten voorraden met boodschappen en consumentenproducten aangelegd. Ze kochten deze artikelen bij een breed scala aan retailers die samen meer dan 24% van het Prologis-klantenbestand vertegenwoordigen.⁴ In maart steeg de verkoop van boodschappen in de VS met bijna 30%.⁵ Door de snelle toevoer werden de winkelschappen opnieuw gevuld, terwijl de levering van boodschappen omhoog schoot. Sinds eind april is het lastig om levering op dezelfde  of de volgende dag te garanderen.
• Medische ondersteuning. De vraag naar medische producten, medicijnen en persoonlijke beschermingsmiddelen nam over de hele wereld toe, maar de wisselende COVID-19-hotspots benadrukten ook de noodzaak van toeleveringsketens die hier op in kunnen spelen. De gezondheidszorg vertegenwoordigt ongeveer 5% van het klantenbestand van Prologis en bestaat voornamelijk uit medische producten en apparatuur.
• Inventarisgroei. Door de werkonderbrekingen in China verdubbelde de levering in een tijd waarin veel klanten geen schappen hadden om te vullen. Dit leidde in verschillende sectoren tot een grotere behoefte aan ruimte op korte termijn, met een sterke toename van de vraag naar logistieke bedrijven die gespecialiseerd zijn in supply chain management. De korte termijnhuur steeg met 40% op jaarbasis in 30 dagen (tot 17 april 2020).
• Kantoor- en schoolsluitingen. Van de ene op de andere dag vonden werk, school en sociale activiteiten plaats binnenshuis. Verkoop van producten binnen de diverse retail categorie (~8% van het klantenbestand) en elektronica/apparaten (~8% van het klantenbestand) is sterk toegenomen; voorbeelden hiervan zijn schoolbenodigdheden, computers/monitoren en bureaus/stoelen.
• Beperkte mobiliteit. De handel heeft een extreme modaliteitsverschuiving ondergaan. Voorlopige schattingen suggereren dat de verkoop van e-commerce in maart met meer dan 50% is gestegen (tegenover de eerdere trend van ~15%), inclusief de grote winsten  in voorheen ondergewaardeerde categorieën zoals supermarkten. E-fulfilment was goed voor bijna 40% van de nieuwe leasing in maart en april. Daarnaast zagen veel transport-/distributie- (~11% van het klantenbestand) en verpakkings-/papierklanten (~5% van het klantenbestand) toegenomen pakketvolumes.

De retail verkopen in maart benadrukken de veerkracht en outperformance van de logistiek. De Amerikaanse retail sales lieten een scherpe tweedeling zien in de groei van de industrie tijdens de Stay-at-Home fase. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de veranderingen in de retail sales per 31 maart 2020, daarnaast laat de tabel ook het aandeel van het logistieke klantenbestand zien.⁶ Ongeveer 60% van deze klanten maakte een groei door, terwijl 40% de omzet zag dalen. In totaal presteerde de logistieke vastgoedsector 730 basispunten beter dan het landelijk gemiddelde, met een daling van 1,4% tegenover -8,7% voor alle retailklanten.

Risicosegmenten. Nieuw gedrag heeft in sommige bedrijfstakken voor grote uitdagingen gezorgd. In totaal is de directe link tussen het logistieke vastgoed en de zwaarst getroffen sectoren klein, namelijk 3-4% van het klantenbestand (autoverkoop, reizen, toerisme, conventies, entertainment, restaurants, warenhuizen, lucht- en ruimtevaart, olie en gas). Echter, zullen de eerder genoemde segmenten waarschijnlijk ook met uitdagingen worden geconfronteerd, met name kleine tot middelgrote klanten die, ongeacht de steun van de overheid, niet over de operationele flexibiliteit beschikken om een pandemie het hoofd te bieden. Segmenten met een opmerkelijke concentratie van deze klanten zijn onder meer transport en distributie, voedsel en dranken, en kleding en sportartikelen.

• Auto. De klanten in de auto-industrie (~6% van het klantenbestand) werden al geconfronteerd met uitdagingen aan de aanbodzijde na China's eerdere werkonderbreking. Ook werden zij getroffen door een sterke afname in de verkoop als gevolg van thuisblijfinstructies en vermindering van reizen. Voor logistiek vastgoed is de overgrote meerderheid van de klanten in de auto-industrie echter gericht op het onderhoud van het bestaande wagenpark, in plaats van op de verkoop van nieuwe auto's, wat een goed teken is voor de vraag wanneer de reispatronen weer normaal beginnen te worden.
• Reizen, toerisme, conventies en entertainment. Samen zijn deze gebruikers goed voor ongeveer 1% van het logistieke klantenbestand, met een hoge mate van concentratie in markten zoals Central Florida, Las Vegas en Orange County.
• Restaurants. De leveranciers die enkel restaurants bedienen zijn goed voor minder dan 1% van het logistieke klantenbestand. Hoewel sommige leveranciers van voedingsmiddelen en dranken waarschijnlijk zowel de boodschappen- als de restaurantkanalen bedienen.
• Warenhuizen, kleding en sportartikelen. Warenhuizen zijn goed voor minder dan 1% van het klantenbestand, terwijl het segment kleding en sportartikelen tussen 6-7% omvat.
• Olie en gas. Deze gebruikers zijn geen belangrijke bron van de logistieke vastgoedvraag. Samen vormen zij minder dan 0,5% van het klantenbestand.

Industry Performance during COVID-19

Ontwikkeling in de Stay-at-Home Economy fase. De tijdslijnen in de bouw worden verlengd, alleen de projecten die al in uitvoering of verhuurd zijn, worden op korte termijn voltooid. Start van nieuwe projecten is sterk aan het afnemen.

1. Praktische beperkingen belemmeren het tempo van de bouw. Verschillende factoren hebben de bouw vertraagd: beperkte beschikbaarheid van arbeidskrachten, problemen met het verkrijgen van vergunningen en inplannen van inspecties, en tekorten aan apparatuur en materialen.
2. Wettelijke beperkingen variëren. In de VS werd in vier staten en verschillende steden de niet-essentiële bouw verboden. In Europa wordt de bouw in veel landen nog steeds gepauzeerd, maar de beperkingen in de productie en in de bouw worden langzaam teruggedraaid (bijvoorbeeld in Spanje).
3. Het aantal startende projecten daalt scherp. De perceptie van een verhoogd verhuurrisico heeft ertoe geleid dat veel eigenaren geplande speculatieve projecten, waaronder die in de pre-constructiefase, op de lange baan hebben geschoven.

Logistiek vastgoed in de Stay-at-Home Economy

Naarmate de respons op COVID-19 zich door ontwikkelt, verwachten we dat de nieuwe logistieke vastgoedbehoeften zullen worden getemperd door een zwak economisch herstel of omdat de vraag naar sommige categorieën zal worden gestimuleerd door noodhulp. De trends in de sector zullen in deze fase nog steeds van belang zijn, maar de minder robuuste economische activiteit zal ook betekenen dat de veerkracht van de klant nog meer zal afhangen van de toegang tot kapitaal en het vermogen om operationele flexibiliteit uit te oefenen.

• Heropening met beperkingen. Het is onwaarschijnlijk dat de zwaar geraakte industrieën meteen zullen terugkeren naar 'business-as-usual'. Beperkingen van de bezettingsgraad zouden de inkomsten voor veel dienstverlenende bedrijven, zoals restaurants en uitgaansgelegenheden, tijdens de herstelperiode onder druk kunnen zetten.
• Thuisblijfgedrag blijft bestaan. De gewoontes van de consument zullen slechts langzaam terugkeren, zoals blijkt uit het weekendverkeer in China, dat ver onder de niveaus van vóór de COVID-19 blijft, zelfs met opgeheven beperkingen. Voorkeuren voor thuisbezorging en dineren zouden blijvend kunnen zijn. Wat zal leiden tot een aanhoudende vraag naar boodschappen en essentiële goederen om huishoudens te laten functioneren – met als resultaat een goederen-intensieve omgeving zonder de schaalvoordelen van een werkplek of school.
• Niet-noodzakelijke goederen volgen typisch cyclische patronen. Wanneer het consumentenvertrouwen afneemt, neemt ook de waarschijnlijkheid van grote en niet-noodzakelijke aankopen af. Over het algemeen zien vooral bedrijven in de auto-industrie, de sector huishoudelijke goederen, de sector elektronica en apparaten en de sector kleding en sportartikelen aanzienlijke inkomstenverliezen.

De verkooptrends uit het verleden illustreren de veerkracht van logistiek vastgoed. Een overwogen positie ten opzichte van de dagelijkse basisbehoeften blijkt uit de dwarsdoorsnede van de logistieke vastgoedklanten en de omzetgroei in de afgelopen twee recessies. Een gemiddelde piek-tot-daling per categorie laat een sterke groei zien in gediversifieerde retail-, gezondheidszorg- en voedsel- en drankuitgaven. In totaal presteerde de logistieke vastgoedsector 330 basispunten beter dan het nationale gemiddelde, met een daling van 2,8% tegenover -6,1% voor de totale detailhandelsverkopen.

Industry Performance in Past Recessions

Ontwikkeling in de herstelfase. Sterk verminderde capaciteit en een verhoogde risicoperceptie tijdens de Stay-at-Home Economy zullen de ontwikkelingsactiviteit ook in de herstelfase beïnvloeden. Volgens een onderzoek dat op 6 en 9 april door de Associated General Contractors of America is uitgevoerd, heeft zo'n 40% van de bouwbedrijven werknemers ontslagen vanwege de gevolgen van COVID-19.⁷ De financiering van de bouw zal waarschijnlijk moeilijk te waarborgen blijven, waardoor nieuwe speculatieve projecten worden beperkt. Zolang er geen breed te distribueren vaccin beschikbaar is, zullen er waarschijnlijk meer veiligheidsmaatregelen worden genomen op bouwplaatsen, waardoor de planningen nog verder kunnen worden vertraagd.

Conclusie

Diversiteit zorgt voor veerkracht. Het logistieke vastgoedklantenbestand bestaat uit bedrijven die zowel profiteren als beproefd worden door plotselinge gedragsveranderingen, met een netto outperformance.

1.     In de huidige Stay-at-Home Economy neemt de vraag toe in de sectoren van grote klanten zoals voeding en drank, gediversifieerde detailhandel, consumentenproducten en transport/distributie. Uit de verkoopgegevens van de detailhandel blijkt dat 60% van de sectoren binnen het logistieke vastgoed groeit, terwijl 40% van de sectoren krimpt.
2.     In de herstelfase moeten klanten die in staat waren zich aan te passen aan nieuwe gedragspatronen van de consument zich steeds meer richten op het optimaliseren van hun toeleveringsketens voor het “nieuwe normaal”, inclusief een herbeoordeling van de ideale verhouding tussen voorraad en verkoop. Klanten die essentiële en elementaire dagelijkse behoeften vervullen, hebben in het verleden beter gepresteerd ten tijden van een recessie.

In ons volgende paper zullen we ons richten op de lessen die we van de pandemie hebben geleerd, met een grotere focus op de belangrijkste klantsectoren en de gevolgen op langere termijn, zoals voorraadniveaus, e-fulfilment en inkoopstrategieën.

Voetnoten

1. We use revenue trends to illustrative relative growth by industry, which can inform logistics demand growth rates but are not a perfect match. All references to the customer base refer to the Prologis global portfolio, which differs from the overall market.
2. Prologis Research calculations with U.S. Census data
3. In the past two recessions, using calendar year 2002 and 2009.
4. Based on Prologis global portfolio as of April 15, 2020
5. U.S. Census Advance Retail Sales report March 2020
6. Prologis portfolio, by base rent.
7. https://www.agc.org/sites/default/files/Files/Communications/2020_Coronavirus_FourthEditionFinal_.pdf

Forward-Looking Statements

This material should not be construed as an offer to sell or the solicitation of an offer to buy any security. We are not soliciting any action based on this material. It is for the general information of customers of Prologis.

This report is based, in part, on public information that we consider reliable, but we do not represent that it is accurate or complete, and it should not be relied on as such. No representation is given with respect to the accuracy or completeness of the information herein. Opinions expressed are our current opinions as of the date appearing on this report only. Prologis disclaims any and all liability relating to this report, including, without limitation, any express or implied representations or warranties for statements or errors contained in, or omissions from, this report.

Any estimates, projections or predictions given in this report are intended to be forward-looking statements. Although we believe that the expectations in such forward-looking statements are reasonable, we can give no assurance that any forward-looking statements will prove to be correct. Such estimates are subject to actual known and unknown risks, uncertainties and other factors that could cause actual results to differ materially from those projected. These forward-looking statements speak only as of the date of this report. We expressly disclaim any obligation or undertaking to update or revise any forward looking statement contained herein to reflect any change in our expectations or any change in circumstances upon which such statement is based.

No part of this material may be (i) copied, photocopied, or duplicated in any form by any means or (ii) redistributed without the prior written consent of Prologis.

About Prologis Research

Prologis’ Research department studies fundamental and investment trends and Prologis’ customers’ needs to assist in identifying opportunities and avoiding risk across four continents. The team contributes to investment decisions and long-term strategic initiatives, in addition to publishing white papers and other research reports. Prologis publishes research on the market dynamics impacting Prologis’ customers’ businesses, including global supply chain issues and developments in the logistics and real estate industries. Prologis’ dedicated research team works collaboratively with all company departments to help guide Prologis’ market entry, expansion, acquisition and development strategies.

About Prologis

Prologis, Inc., is the global leader in logistics real estate with a focus on high-barrier, high-growth markets. As of December 31, 2019, the company owned or had investments in, on a wholly owned basis or through co-investment ventures, properties and development projects expected to total approximately 964 million square feet (89 million square meters) in 19 countries.

Prologis leases modern logistics facilities to a diverse base of approximately 5,500 customers across two major categories: business-to-business and retail/online fulfillment.

Download report