Overzicht
In onze onderling verbonden wereld, onderstrepen ernstige verstoringen het belang van veerkrachtige supply chains. De risico’s van het coronavirus (COVID-19) op de economische groei zouden op korte termijn ook de vastgoedwereld kunnen beïnvloeden. Al is de impact op zowel de economie als het vastgoed vooralsnog onbekend, wijzen structurele trends op de veerkracht van het logistiek vastgoed in deze situatie, en daarna. Met impact op zowel het fundamentele als het investeringslandschap. COVID-19 is voor velen een katalysator geworden voor het vinden van workarounds die permanent kunnen worden. Dit leidt tot een lagere vraag in bepaalde vastgoedsectoren (denk aan telewerken, kantoren, e-commerce en retail). Echter kan deze volatiliteit zich ook vertalen in een groeiende vraag naar logistiek vastgoed (voorraadopslag, e-commerce , Industry 4.0). Terwijl deze trends zich manifesteren, zullen de kapitaalmarkten daar snel op reageren, en dit tot uitdrukking brengen in waarderingen en investeringsresultaten.
Klanten
Ga uit van volatiliteit. Op korte termijn zal de vraag mogelijk afnemen, waardoor er ruimte vrijkomt. Toch kan die situatie van korte duur zijn. Sommige klanten zullen hun best doen om hun verliezen goed te maken en meer vloeroppervlak zoeken, om bedrijfscontinuïteit en hogere serviceniveaus te realiseren.
Investeerders
Anticipeer op veerkracht. Hoewel de volatiliteit van de financiële markten en de economische tegenwind op korte termijn risico’s zijn, hebben de rentetarieven een compenserende daling ondergaan. Klanten en kapitaalmarkten zullen waarschijnlijk de vraag naar logistiek vastgoed zien stijgen als gevolg van voorraadvorming en e-commerce, ook als andere vastgoedcategorieën met vraagvermindering te maken krijgen. Er is dus alle reden om het positieve sentiment rond logistiek vastgoed te handhaven, hoewel noemereffecten op korte termijn investeringsbeslissingen kunnen beïnvloeden.
COVID-19: de grootste bedreiging tot nu toe voor duurzame wereldwijde groei. Met zo veel onzekerheid lopen de schattingen van de omvang en de duur van het negatieve effect sterk uiteen. Aan de vraagzijde is de economische activiteit onderdrukt in regio's met hoge besmettingspercentages; wanneer dat risico afneemt, zal de economische activiteit weer herstellen. Ondertussen kunnen gepercipieerde kredietrisico’s voor bepaalde segmenten, waaronder reizen/toerisme en fysieke winkels, de uitdagingen vergroten. Aan de aanbodzijde vormt de ontwrichting van de productie en het verkeer van goederen (en mensen) een zware beproeving voor complexe leveringsketens over de hele wereld. De terugval in het goederenverkeer kwam snel als gevolg van de uitgestelde terugkeer van Chinese werknemers na het Chinese nieuwjaar. Maar kan weer grotendeels gecompenseerd worden als leveranciers een inhaalslag gaan maken. Gebruikers van logistiek vastgoed houden rekening met zowel de teruglopende activiteit als een daaropvolgende herbevoorradingsgolf. Historisch gezien gaat deze volatiliteit gepaard met een grotere vraag naar logistiek vastgoed. Recentelijk zagen we bijvoorbeeld hoe de Brexit en de handelstarievenkwestie tussen China en de VS werden gevolgd door historisch hoge niveaus van de netto-opname in zowel het Verenigd Koninkrijk als de VS.(1)
Korte termijn risico’s voor basisactiviteit in vastgoed zijn toegenomen. De oorsprong van de vraag naar het meeste logistiek vastgoed is niet veranderd: veel artikelen die door de ketens gaan hebben te maken met dagelijkse basisbehoeften, zoals dranken en voedingsmiddelen, consumentenproducten en medische benodigdheden. Toch kan het vertrouwen in extra investeringen in logistieke voorzieningen door de huidige onzekerheid tijdelijk afnemen.
Voor logistiek vastgoed kunnen verschillende trends deze impact verzachten, zoals structurele vraag op grond van hogere servicelevelverwachtingen, grotere belemmeringen voor nieuw aanbod en discipline bij ontwikkelaars, en aanhoudend sterke marktcondities die hebben geleid tot gunstige huurvoorwaarden. Bijvoorbeeld langlopende huurcontracten die kasstromen beschermen tegen kortstondige verstoringen.
Verhoogde supply chain-risico’s initiëren nieuwe lange termijn trends die de vraag kunnen stimuleren. We zien minstens drie specifieke veranderingen, die samen kunnen resulteren in hogere vraagniveaus na de huidige periode van onzekerheid:
- Toenemende voorraadniveaus. Supply chains zijn ingericht op lage voorraadniveaus, om de distributiekosten zo laag mogelijk te houden. Ze dulden geen volatiliteit, want dat leidt tot omzet- en inkomstenverlies. In het verleden hebben gebeurtenissen als natuurrampen en havenstakingen geleid tot aanpassingen in voorraadbeheer. Ook in de nasleep van COVID-19, zullen distributeurs hun beleid rond voorraadvolumes en continuïteitsplannen herzien, wat kan leiden tot toenemende vraag naar vloeroppervlak.
- Aanhoudende groei van e-commerce. De huidige groei van e-commerce wordt vooral toegeschreven aan de opmars van het online winkelen, dat in 2019 wereldwijd met 16,7 procent toenam.(2) Het ziet er niet naar uit dat COVID-2019 die groei zal remmen. Integendeel, het kan de snelheid van de adoptie en het aantal consumenten dat online winkelt verhogen. Gezien de waarde propositie van e-commerce, kan het, juist in de zwaarst getroffen markten, zelfs een nog grotere rol gaan spelen als fundamenteel element in ons dagelijks leven.
- Diversificatie van productielocaties. COVID-19 kan nog een andere structurele ontwikkeling versnellen: het verplaatsen van de productie naar nieuwe locaties. Ondersteund door productiviteitsverhogende Industry 4.0-trends, zijn fabrikanten hun wereldwijde ketenstrategieën aan het optimaliseren. Ze kijken daarbij, naast reshoring, steeds vaker naar dichter bijgelegen locaties, waarbij ze het Verre Oosten inruilen voor bijvoorbeeld Mexico (Amerikaanse bedrijven) of Midden- en Oost-Europa (West-Europese bedrijven). Strategieën die zich richten op de consumentenkant van de ketens (kijk hier voor meer achtergronden) worden niet geraakt door die trends. Hoewel productielocaties geen grootschalige investeringsstrategie vormen, creëert deze spreiding van productie second-order demand via zowel leveranciers als netwerken die bloeiende consumentenmarkten bedienen.
Logistiek is goed bestand tegen veranderingen in de vastgoedkapitaalmarkten. Hoewel langlopende huurovereenkomsten volatiliteit tegengaan, kunnen kapitaalstromen vertragen als gevolg van de volatiliteit van financiële markten en het daaropvolgende noemereffect. Toch zijn er temperende krachten. Beleggers zijn ondervertegenwoordigd in vastgoed, met name in het logistiek vastgoed. Renteniveaus zijn gedaald en zullen dat waarschijnlijk blijven. Fundamenteel gezien is logistiek beter gepositioneerd dan andere sectoren, door de potentiële groei van de lange termijnvraag op basis van voorraadvorming en e-commerce. Het kapitaal zal waarschijnlijk ook de voorkeur geven aan de kernactiva op sterke locaties – wat zich uit in ‘flight-to-quality’.
Voetnoten
1. Gerald Eve, CBRE Research, Cushman and Wakefield, JLL, Colliers, CBRE-EA, Prologis Research
2. Euromonitor, Prologis Research
Forward-Looking Statements
This material should not be construed as an offer to sell or the solicitation of an offer to buy any security. We are not soliciting any action based on this material. It is for the general information of customers of Prologis.
This report is based, in part, on public information that we consider reliable, but we do not represent that it is accurate or complete, and it should not be relied on as such. No representation is given with respect to the accuracy or completeness of the information herein. Opinions expressed are our current opinions as of the date appearing on this report only. Prologis disclaims any and all liability relating to this report, including, without limitation, any express or implied representations or warranties for statements or errors contained in, or omissions from, this report.
Any estimates, projections or predictions given in this report are intended to be forward-looking statements. Although we believe that the expectations in such forward-looking statements are reasonable, we can give no assurance that any forward-looking statements will prove to be correct. Such estimates are subject to actual known and unknown risks, uncertainties and other factors that could cause actual results to differ materially from those projected. These forward-looking statements speak only as of the date of this report. We expressly disclaim any obligation or undertaking to update or revise any forward looking statement contained herein to reflect any change in our expectations or any change in circumstances upon which such statement is based.
No part of this material may be (i) copied, photocopied, or duplicated in any form by any means or (ii) redistributed without the prior written consent of Prologis.
About Prologis Research
Prologis’ Research department studies fundamental and investment trends and Prologis’ customers’ needs to assist in identifying opportunities and avoiding risk across four continents. The team contributes to investment decisions and long-term strategic initiatives, in addition to publishing white papers and other research reports. Prologis publishes research on the market dynamics impacting Prologis’ customers’ businesses, including global supply chain issues and developments in the logistics and real estate industries. Prologis’ dedicated research team works collaboratively with all company departments to help guide Prologis’ market entry, expansion, acquisition and development strategies.
About Prologis
Prologis, Inc., is the global leader in logistics real estate with a focus on high-barrier, high-growth markets. As of December 31, 2019, the company owned or had investments in, on a wholly owned basis or through co-investment ventures, properties and development projects expected to total approximately 964 million square feet (89 million square meters) in 19 countries.
Prologis leases modern logistics facilities to a diverse base of approximately 5,500 customers across two major categories: business-to-business and retail/online fulfillment.