De Europese markt voor logistiek vastgoed groeit. De vraag is groter dan ooit tevoren; de leegstand is ongekend laag; de huurprijzen stijgen en de interesse onder investeerders groeit tot nieuwe hoogtes. Deze groei is het gevolg van structurele factoren zoals verstedelijking, e-commerce en de sterke economie.
De vastgoedportfolio van Prologis groeit ook. Om aan de behoeften van onze klanten en de markt te voldoen hebben we onze portfolio de afgelopen drie jaar met zo’n 2,5 miljoen vierkante meter uitgebreid. Over het geheel genomen gaat het dus uitstekend met de markt. Degenen die vooruitkijken zullen zich afvragen: waar gaat de Europese logistieke vastgoedmarkt heen?
“Het is misleidend om over dé Europese markt voor logistiek vastgoed te spreken,” zegt Dirk Sosef, vicepresident research & strategy bij Prologis Europe. “Neem bijvoorbeeld leegstand. Het Europese gemiddelde is 5,2%, maar in München is het 0,4%, een van de laagste leegstandcijfers ter wereld, terwijl er in Parijs ondanks de gestage daling kwartaal op kwartaal nog steeds sprake is van 8% leegstand. Ook de huurprijzen tonen een gevarieerd beeld. In sommige markten groeien de prijzen stevig, terwijl ze in andere markten beneden peil blijven. Het is daarom belangrijk om, als je de totale groei wil begrijpen, onder de oppervlakte te kijken.”
Hoe doe je dat? Om te beginnen moeten we rekening houden met de externe factoren die van invloed zijn op supply chains en de rol van logistiek vastgoed. In het algemeen zijn er twee fundamentele invloeden op supply chains: technologie en consumentenverwachtingen.
Bron: Prologis Research
De grootste impact op supply chains vindt plaats in de buurt van de consument, zoals we onlangs vaststelden in een serie whitepapers over supply chain trends. Logistieke dienstverleners investeren en groeien daar het meeste.
Maar wat betekent dit voor de logistieke vastgoedmarkt? Ten eerste: de markt reageert op de toenemende logistieke activiteiten in de buurt van de consument, wat zich uit in een grotere vraag naar vastgoed in de directe omgeving van consumptiecentra.
Dit onderstreept het belang van het ontwikkelen en onderhouden van grondposities. Er is steeds minder grond beschikbaar voor de ontwikkeling van logistiek vastgoed, en die grond is ook nog eens lastiger te verkrijgen.
De focus op de consumentenzijde van de supply chain is goed nieuws voor investeerders die zich richten op de lange termijn, omdat er gevarieerde vraag zal zijn op elk punt van de economische cyclus – ook in krappe markten.
Ten tweede: een warehouse is niet meer zomaar een ‘doos’. De eisen waaraan logistiek vastgoed moet voldoen zijn veranderd door de gedifferentieerde vraag van de consument. Een Last Touch®-faciliteit in een groot stedelijk gebied zoals Londen heeft een andere functie dan een Europees distributiecentrum in Zuid-Nederland. Duurzaamheid is belangrijk voor huurders én andere stakeholders, wat betekent dat er grote stappen worden gezet in energiebesparing en de opwekking van hernieuwbare energie. Het tekort aan arbeidskrachten leidt bovendien tot extra aandacht voor het welzijn van werknemers, zoals blijkt uit de onlangs gestarte pilot in Tilburg.
Planten in het WELL Building Standard™-pilotproject
Deze ontwikkelingen beïnvloeden de marktresultaten en kunnen investeerders helpen bij het vinden van de markten met de meeste potentie. Als we bijvoorbeeld weten dat supply chains zich steeds meer naar de consument toe bewegen, dan is het logisch om te kijken waar de consumentenbestedingen het hoogste zijn. In deze gebieden verwachten we dan een grotere vraag naar logistiek vastgoed.
Het is ook bekend dat de implementatie van nieuwe technologie pas vanaf een bepaalde schaalgrootte winstgevend is. Zulke distributiecentra bevinden zich dus vaak in logistieke corridors met een goede infrastructuur en toegang tot grote verzorgingsgebieden en belangrijke economische netwerken.
De Europese markt voor logistiek vastgoed is divers en verandert voortdurend. Onder de oppervlakte zien we echter structurele verschillen tussen lokale markten, die op hun beurt samenhangen met ontwikkelingen in de supply chain op het gebied van bijvoorbeeld technologie en consumentverwachtingen. Om deze verschillen, en de impact op het DNA van de logistieke vastgoedmarkt, te begrijpen hebben we vier onderscheidende marktclassificaties ontwikkeld. We kijken ernaar uit deze classificaties in een volgend artikel te beschrijven.
Meer te weten komen? Bezoek ons dan op EXPO REAL, de grootste vastgoed- en investeringsbeurs van Europa. Dirk Sosef zal daar een paneldiscussie leiden, getiteld ‘Investment Opportunities in Europe—Explore the Best Opportunities in a Diverse Investment Landscape.’