Wat behelst de impact?
De groei van e-commerce beheerst de krantenkoppen in de retailwereld, maar wat is de impact ervan op logistiek vastgoed? Waar zitten we in de groeicurve? Wat is de invloed op bestaande huren en nieuwe projecten? Welke gevolgen hebben nieuwe e-fulfilment-eisen voor ontwerp en functionaliteit van gebouwen? Om deze vragen te beantwoorden onderzochten we de groei van de e-sector, de fulfilmentstrategieën en de recente huurtrends van onze e-commerceklanten. Meest opvallende conclusies:
We staan nog aan het begin
Internetwinkelen bestaat al ruim twintig jaar, maar e-fulfilment is pas de laatste vijf jaar een zichtbare ontwikkeling in de logistieke sector. De supply chains worden momenteel in hoog tempo gemoderniseerd om de snelle omzetgroei bij te kunnen benen. Het mag dus lijken of e-commerce aan de top van de groeicyclus zit, de realiteit is dat de expansiefase nog maar net is begonnen.
Brede verscheidenheid
Diverse e-commercestrategieën en een continue evolutie voeden steeds weer nieuwe behoeften voor zowel nieuwe als bestaande distributiecentra, en er is vooralsnog geen consensus in de sector over de grootte of functie-eisen van die gebouwen.
Intensief gebruik
Onze onderzoeken laten zien dat online retailers gemiddeld ruwweg 110 duizend vierkante dc-meters nodig hebben per miljard dollar online omzet, driemaal zo veel als de dc-ruimte die stenen winkels gebruiken.
Locatie, locatie en flexibiliteit
Klanten benadrukken dat ze hun generieke eisen flexibel willen invullen. Locaties moeten bij voorkeur in of dichtbij grotere bevolkingscentra liggen met het oog op steeds kortere leveringstijden, transportkosten en schaalgrootte. De concurrentie om locaties dichtbij de consument is fel en we verwachten dat de groei doorzet.
Omnichannel experimenten
E-fulfilmentmodellen blijven evolueren, net als de go-to-market-strategie voor retailers en hun online aanbod. Recentelijk hebben veel stenen ketens geïnvesteerd in de combinatie online kopen en in de winkel ophalen, en ook in verzending vanuit de winkel. De flexibiliteit die vereist is om via meerdere kanalen aan meerdere locaties te leveren betekent ook dat retailers meer van hun supply chains gaan vragen.
Wat het betekent voor investeerders
Met de groei van de e-fulfilmentmodellen zal de vraag naar geschikte ruimte toenemen. Het herstel van bezettingsgraad en huurprijzen gaat daarom sneller en in grotere stappen. Vooruitkijkend moeten we echter ook vaststellen dat e-fulfilmentmodellen veranderlijk van aard zijn. De recente trend naar het kiezen van locaties in of bij grote bevolkingscentra lijkt ons een meer duurzame strategie.
Wat het betekent voor klanten
Toenemende e-commercebehoeften leiden tot een fellere strijd om beschikbare ruimte. Leegstand is in veel markten op historisch lage niveaus beland. Vooruitziende bedrijven met een slimme planningsstrategie en een slagvaardige beslisstructuur hebben de beste kans om de beste locaties te verwerven tegen de gunstigste kosten.